Pluevalue vente résidence locative-Avocat de l’immobilier

Q: Bonjour, j’ai pour projet de vendre ma maison qui est louée .
Cette vente va servir à acheter ma résidence principale.
Je suis actuellement locataire de ma résidence principale depuis plus de 10 ans.
J’ai déjà vendu en août 2016 une petite maison de campagne reçue en donation par ma maman un an après son décès pour 55000 euros.
Je n’ai pas demandé d’exonération de pluevalue sur cette vente ( j’ai payé quelques centaines d’euros de pluevalue).
Suis je dans un cas d’exonération de pluevalue si je vend ma maison locative pour acheter ma future résidence principale?
Merci pour votre réponse.

R:

Bonjour,

Nous comprenons de votre question que vous êtes locataire de votre résidence principale depuis 10 ans, et que vous souhaitez vendre un logement dont vous êtes propriétaire, et qui est actuellement donné en location à une personne tierce.

Vous avez déjà vendu un logement dont vous étiez propriétaire en 2016 mais n’avez bénéficié d’aucun dispositif d’exonération de plus-value.

Enfin, vous souhaitez réaffecter le prix de cession du logement dont vous êtes propriétaire à l’acquisition d’une résidence principale.

Votre situation est visée par l’article 150 U du Code général des impôts, qui précise que les plus-values réalisées sur la cession d’un bien par une personne qui n’était pas propriétaire de sa résidence principale sont exonérées de toute imposition sous réserve du respect d’un certain nombre de conditions.

En premier lieu, la première condition d’application de cette exonération réside dans le fait que le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années qui ont précédé la cession.

Dans votre cas, vous nous indiquez être locataire de votre résidence principale depuis 10 ans : cette condition est donc remplie.

En deuxième lieu, la cession doit porter sur un logement autre que la résidence principale.

Dans votre cas, cette condition semble remplie puisque vous indiquez que le logement que vous souhaitez vendre n’est pas votre résidence principale.

En troisième lieu, le produit de la cession doit être réutilisé, dans un délai de 24 mois suivant la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale.

Dans votre cas, vous nous indiquez que vous souhaitez affecter le produit de cession à l’acquisition de votre nouvelle résidence principale : sous réserve que vous le fassiez effectivement, cette condition est donc remplie (si la somme n’est pas affectée à l’acquisition dans le délai de 24 mois, l’exonération de la plus-value sera remise en cause).

En quatrième et dernier lieu, cette cession doit être la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012 : l’exonération ne s’applique ainsi qu’une seule fois.

La doctrine fiscale précise à ce titre explicitement que l’exonération est bien applicable même si antérieurement le cédant a vendu un ou plusieurs logements sans solliciter le bénéfice de l’exonération.

Dans votre cas, vous indiquez que vous avez effectivement déjà cédé un logement en 2016, mais que vous n’avez pas sollicité le bénéfice de l’exonération de plus-value pour ce dernier.

Pas conséquent, cette condition semble également remplie.

Il semble donc au regard des éléments communiqués dans votre question, et sous réserve que vous soyez bien résident fiscal français, que vous soyez donc éligible au régime d’exonération de la plus-value prévu par l’article 150 U du Code général des impôts.

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un conseil fiscaliste afin de vous accompagner dans le cadre de cette cession, notamment sur le plan fiscal.

Bien à vous

Maitre. Ben Hemdan Ahmed
Avocat à la Cours d’appel

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